นักลงทุนกำลังใช้ประโยชน์จากผลตอบแทนจากการจัดหาเงินกู้เพื่อดึงดูดผู้ซื้อบ้าน

นักลงทุนมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา งานวิจัยชิ้นใหม่ที่ยังไม่ได้รับการเผยแพร่ของเราแสดงให้เห็นว่าอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงสำหรับนักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าของความคาดหวังของคนธรรมดา นักลงทุนที่มีประสบการณ์กำลังใช้ประโยชน์จากช่องว่างความรู้และอาจดำเนินการต่อราคาผู้ซื้อที่อยู่อาศัยรายอื่น สินเชื่อนักลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอาจมีสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของราคาที่อยู่

อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในซิดนีย์และเมลเบิร์น อย่างไรก็ตามรายงาน 

Capital Gainอาจไม่สะท้อนผลตอบแทนที่แท้จริงของนักลงทุนอย่างเต็มที่ เนื่องจากผลกระทบของการจัดหาเงินทุนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถูกละเลย เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วนักลงทุนที่อยู่อาศัยจะใช้หนี้จำนวนมากในการลงทุน การใช้ผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น (หลังจากปรับสำหรับการกู้ยืมเงินแล้ว) จะสะท้อนถึงผลตอบแทนที่แท้จริงได้แม่นยำกว่า

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานกำกับดูแล เช่น Australian Prudential Regulation Authority และผู้ให้กู้ได้ดำเนินมาตรการเพื่อควบคุมการเติบโตของสินเชื่อของนักลงทุน แม้จะมีความพยายามเหล่านี้ แต่นักลงทุนกลับเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2559

การวิจัยของเราสุ่มตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง 14 แห่งทั่วซิดนีย์ โดยใช้ฐานข้อมูลProperty Investors Alliance ผลลัพธ์ที่ได้แสดงหลักฐานเชิงประจักษ์บางประการเพื่อแสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนที่อยู่อาศัยต่อส่วนของเจ้าของด้วยการจัดหาเงินกู้นั้นสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีผลตอบแทนต่อปีเกือบ 14% ต่อปี มากกว่าผลตอบแทนที่อยู่อาศัยจากอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการจัดหาเงินกู้ประมาณ 7% ต่อปี

ซึ่งอาจอธิบายถึงสัดส่วนสินเชื่อเพื่อการลงทุนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย ความรู้เรื่องข้อได้เปรียบของนักลงทุนควรนำไปใช้เพื่อแจ้งข้อถกเถียงที่กำลังดำเนินอยู่เกี่ยวกับการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนเพื่อเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกโดยเฉพาะ

สิ่งสำคัญคือต้องเน้นย้ำถึงผลกระทบของการกู้ยืมเงินต่อการตัดสินใจลงทุนในที่อยู่อาศัย ผลลัพธ์แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นมีแนวโน้มที่จะมีผลกระทบเฉียบพลัน ในขณะเดียวกัน ก็มีการบันทึก ระดับความเสี่ยงที่สูงขึ้นอันเป็นผลมาจากการใช้เงินกู้ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่านักลงทุนที่อยู่อาศัยควรจัดการความเสี่ยงทางการเงินอย่างใกล้ชิด

จากการใช้เงินกู้โดยใช้เครื่องมือการจัดการความเสี่ยงที่รอบคอบ

เราใช้สมมติฐานของส่วนของผู้ถือหุ้น 20% เพื่อแสดงให้เห็นถึงผลกระทบของการจัดหาเงินกู้ ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการเงินฝากในปัจจุบันจากธนาคารขนาดใหญ่ ต่อไปนี้คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงผลกระทบของการจัดหาเงินกู้

สมมติว่านักลงทุนซื้อบ้านในราคา 1 ล้านเหรียญออสเตรเลีย นักลงทุนให้เงินฝาก 20% ($200,000); ดังนั้นจึงยืมเงิน 800,000 ดอลลาร์ นักลงทุนใช้เงินกู้ “เฉพาะดอกเบี้ย” ที่มีอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี ดังนั้นต้นทุนดอกเบี้ยจึงอยู่ที่ 40,000 ดอลลาร์ต่อปี นักลงทุนยังได้รับรายได้ค่าเช่าสุทธิ 30,000 ดอลลาร์ในปีที่ 1

หนึ่งปีต่อมา นักลงทุนตัดสินใจขายทรัพย์สินในราคา 1.1 ล้านดอลลาร์ (มูลค่าของมันเพิ่มขึ้น 10% ต่อปี) การวิเคราะห์ประสิทธิภาพแบบดั้งเดิมของอสังหาริมทรัพย์ (โดยไม่ต้องใช้หนี้) จะแสดงผลตอบแทนจากการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยนี้คือ 13%: ($1,100,000-1,000,000+$30,000)/$1,000,000 = 13%

โดยรวมแล้ว ผลการวิจัยชี้ให้เห็นว่าอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงสำหรับนักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยนั้นสูงกว่าที่คนทั่วไปอาจคาดหวังจากผู้ให้บริการดัชนีที่อยู่อาศัยรายใหญ่อย่างมาก

ผลตอบแทนที่เป็นเอกสารอาจใช้ไม่ได้ อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของซึ่งกำลังใช้หนี้ทางการเงิน ผ่านการจำนอง เพื่อซื้อทรัพย์สินของพวกเขา มีสองสาเหตุหลักสำหรับสิ่งนี้:

เจ้าของที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ใช้บ้านเพื่อการอยู่อาศัยของตนเอง ดังนั้นจึงไม่มีรายได้ค่าเช่าที่จะนำมาชดเชยการชำระคืนจำนอง และ

นักลงทุนด้านที่อยู่อาศัยสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ของตนได้ทุกเมื่อที่ต้องการสร้างมูลค่าเพิ่ม ในขณะที่ผู้ครอบครองไม่มีความยืดหยุ่น

ที่สำคัญ นักลงทุนที่อยู่อาศัยที่มีประสบการณ์ในสภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันได้ตระหนักถึงประโยชน์ของการกู้ยืมเงินและใช้ประโยชน์จากช่องว่างความรู้เพื่อใช้ประโยชน์จากผลตอบแทนที่สูงขึ้นที่มีให้

การค้นพบนี้ยังเน้นถึงความต้องการผลิตภัณฑ์ที่เป็นนวัตกรรมใหม่เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อบ้านเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย หากวุฒิสภาผ่านการปฏิรูปงบประมาณเพื่อการศึกษาระดับอุดมศึกษา การชำระคืนโครงการเงินกู้เพื่อการศึกษาระดับอุดมศึกษา (HELP) จะเริ่มเร็วขึ้นด้วยอัตราที่กว้างขึ้น: 1% ของรายได้สำหรับผู้ที่มีรายได้ 42,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย และเพิ่มขึ้นเป็น 10% ที่ 120,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย

เพื่อให้เป็นไปตามบริบท ในปี 2017 ค่าจ้างเต็มเวลาขั้นต่ำของออสเตรเลียอยู่ที่ประมาณ 35,000 ดอลลาร์ และ ค่าจ้าง เต็มเวลาโดยเฉลี่ยประมาณ 80,000 ดอลลาร์

นี่เป็นอีกทางเลือกหนึ่งนอกเหนือจากแผนของรัฐบาลในปี 2014 ที่คิดดอกเบี้ยจริงจากสินเชื่อ HELP และข้อเสนอของ Grattan Institute ในปี 2016 ที่จะใช้ค่าธรรมเนียมเงินกู้ 15%สำหรับสินเชื่อ HELP ใหม่

Credit : สล็อตเว็บตรง